Hay 3 tipos de terrenos:
Urbanizado: es una parcela preparada para construir una vivienda;
Urbanizable: es una parcela donde se podría construir una vivienda pero necesita urbanizarse según la normativa del lugar;
No urbanizable: hay diferentes tipos, solo en algunos casos se puede construir pero normalmente se requiere grandes superficies, 10 hectáreas por ejemplo. Estos terrenos suelen ser más baratos pero suelen traer otros gastos(ejemplo: llevar luz o agua hasta la vivienda);
En primer lugar es necesario tener perfectamente identificada la parcela que nos interesa, conocer la dirección exacta, conocer la referencia catastral y obtener un plano con medidas y la superficie de la misma. Para conseguir todo esto se tiene que ir al Ayuntamiento al que pertenece la parcela, al servicio técnico de urbanismo donde podremos solicitar la cédula urbanística (que es un resumen de la normativa urbanística basado en la calificación de la zona.) puesto que a la hora de elegir un terreno debemos tener muy en cuenta la normativa urbanística, esta va a condicionar mucho el diseño. Allí nos enteraremos de si es posible construir una vivienda y de qué tipo de vivienda estaríamos hablando (unifamiliar, aislada, adosada, etc.). En dicho documento se nos indicará también las características urbanísticas de la parcela. Será aquí donde se nos informe de los retranqueos que se deben respetar, la ocupación y la edificabilidad permitidas, las alturas máximas o los condicionantes estéticos si los hubiera. La cédula urbanística, además, es un documento cuyos datos son vinculantes durante 6 meses. Este documento tiene valor legal, va sellado por el ayuntamiento y con él podemos empezar con el proyecto .Sí es cierto que suele implicar un pequeño cargo, pero es un aval con el que nos aseguramos que el ayuntamiento no pueda cambiar las normas que afectan a la parcela durante ese periodo. Es un documento muy útil a la hora de confeccionar el proyecto de construcción de la futura vivienda. Hay que asegurarse que la parcela es además una parcela que no nos va a traer problemas. Para ello debemos asegurarnos en el registro de la propiedad que la parcela no tenga cargas (embargos, hipotecas…) ni esté afectada por ningún tipo de servidumbre (de paso, de uso…).También relevante es el hecho de que la parcela disponga o no de acometidas de agua, luz, saneamiento, teléfono y gas. En caso de que no tenga alguna de ellas es importante enterarse del posible coste que podría conllevar ya que siempre correría a cargo del propietario. Puede ser que la instalación de las acometidas incremente el precio final de una parcela que en un principio parezca económica hasta cifras que acaben superando nuestro presupuesto. Puede ser que por encima de nuestra parcela, pasen cables eléctricos que, en ocasiones, pueden llegar incluso a ser de alta tensión. Es necesario ser cuidadoso en ese caso ya que puede impedirnos construir a cierta altura e incluso directamente debajo en función de la legislación. Sin olvidar, evidentemente, el peligro que puede llegar a suponer un cable de alta tensión. También, si la calle no estuviese ejecutada (si es una calle de tierra, sin urbanizar, sin farolas, sin aceras, etc.) también esto correría a cargo del propietario que solicite la licencia para construir. Hay ayuntamientos que obligan a dejar una fianza de lo que costará hacer el trozo de calle que afecta a la parcela, otros por el contrario directamente obligan a ejecutar ese segmento. En cualquier caso se trata de algo que puede afectar al precio de la parcela. Dada la versatilidad de las casas de madera y de su capacidad de fusión con el entorno, el disponer de árboles en la propia finca es una gran ventaja, ya que el propio diseño de la vivienda puede jugar con esos mismos árboles. Hay ocasiones en las que resulta imposible evitar la tala si se quiere construir. Aquí varía mucho lo que cada ayuntamiento exige a cambio de talar esos árboles. En ocasiones basta con plantar nuevos árboles en la propia parcela o incluso en un lugar designado por la administración local para tal fin. Sin embargo, en muchos ayuntamientos se obliga al propietario de la finca a desembolsar una cantidad de dinero en función del volumen talado. Además de todo lo anteriormente mencionado, hay que tener en cuenta si la parcela es inundable, su inclinación, su orientación, las vistas que ofrece, la altura respecto al nivel de la calle, las construcciones cercanas, los accesos peatonales y para vehículos, etc.
También hay dos valores muy importantes: la edificabilidad y la ocupación.
La edificabilidad son los metros máximos de casa que podemos construir;
La ocupación es la superficie de terreno que ocupamos con la casa, incluido los porches, no las terrazas. En algunos ayuntamientos cuentan la piscina. Este dato es más importante que la edificabilidad cuando construimos la vivienda en una sola planta. La ocupación suele ser algo superior a la edificabilidad. Para calcular la edificabilidad máxima de una parcela se multiplica el coeficiente de edificabilidad por la superficie de la parcela y el resultado es la superficie máxima que se puede construir, independientemente de las plantas en las que ésta se distribuya. Es decir, en la situación que planteas de una parcela de 1000 m2 con una edificabilidad máxima de 0,2 m2/m2 y una altura máxima de 2 plantas, sólo se podría construir una superficie de 200 m2 repartidos entre las dos plantas.
En algunas zonas no permiten construir en una parcela inferior a 1000m2 y en otras son 300m2. Normalmente, a más metros de parcela menos porcentaje de ocupación y viceversa. Algunos ejemplos:
Parcela de 1000m2: de un 15 – 30% de edificabilidad
Parcela de 700m2: de un 35 – 45% de edificabilidad
Parcela de 500m2: de un 40 – 50% de edificabilidad
Parcela de 300m2: aprox. 60% de edificabilidad – para terrenos de este tamaño es frecuente adosar una fachada al vecino.
Otros datos muy importantes a tener en cuenta:
Inclinación de cubierta: muy importante si queremos hacer una casa con cubierta plana. En algunos ayuntamientos no permiten una inclinación inferior a 15%.
Retranqueos: normalmente son 5 metros a la calle y 3 metros a lindes
Altura máxima: normalmente son 6 o 7 metros. Puede variar según el número de plantas.
Nuestras viviendas cumplen todas las normativas legales de edificación (CTE) y siguen los mismos procedimientos que las obras tradicionales (proyecto básico y de ejecución visado, licencia de obra, certificaciones de obra, cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, escritura de obra nueva del notario). Se construyen sobre una cimentación de hormigón armado, por tanto no son casas movibles. Se consideran como un bien inmueble. Son hipotecables (de la forma convencional) y se puede pedir un préstamo “auto-promotor”. La tasación se hace a base del proyecto de ejecución (presupuesto de ejecución del material). Se pueden asegurar, sin que ello suponga más coste que un seguro tradicional. Se revalorizan igual que una vivienda tradicional.
Para cualquier obra de edificación es necesario un proyecto, una licencia administrativa y una dirección técnica de las obras. Disponemos de una plantilla en la que arquitectos y técnicos, cuentan con una gran experiencia lo que repercute no sólo en la construcción de viviendas de una alta calidad, sino que también implica una reducción de los tiempos de ejecución que se reducen hasta los 3 meses. Nuestro personal cuenta con una alta cualificación en la construcción con madera. Los proyectos, la fabricación y el montaje se realizan utilizando las tecnologías más modernas a lo largo de todo el proceso y gracias a la utilización de los más novedosos sistemas informáticos de proyección en 3D, se obtiene un control mucho más preciso de la construcción. El objetivo de un diseño sostenible es construir de tal manera que se reduzca el uso de recursos no renovables, se minimice el impacto ambiental y se relaciones a la gente con el entorno natural. Una importante consideración es la calidad del ambiente interior, especialmente la calidad del aire que se respira al ser la estructura de madera.
